5月楼市“小阳春”难续:楼市趋冷 房企业绩受影响

内容提要:房企在前五月的销售增速普遍放缓,恒大、金茂销售下滑。

由于部分城市出现升温,进入5月,房地产调控政策再度变得密集起来。

 

据中原地产研究中心的统计,5月单月,中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

 

政策的密集出台,也使得房地产市场走势受到影响?;故菹允?,今年5月,热点城市房地产交易规模出现下滑,传统“小阳春”后继乏力。

 

但在土地市场,由于房企的拿地预算充足,热点城市的土地交易仍然旺盛。

 

恒大、金茂销售下滑

 

上海易居房地产研究院的报告指出,5月,10个重点监测城市的二手房成交量为8.0万套,环比下降2.7%。随着部分热点城市出现“小阳春”,5月楼市调控频频,部分二三线城市首套房房贷利率上调,“小阳春”呈现终结之势。

 

在该机构监测的10个城市中,5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升,其余八成均下滑。

 

贝壳研究院在对一线城市进行分析后,也得出类似的结论。该机构指出,5月一线城市二手房交易量普遍下滑,其中上海的下降幅度在10%以上。

 

由于交易量降幅明显,上海也成为5月二手房价格唯一下滑的一线城市。北京、广州、深圳的交易价格则小幅上涨。

 

对于市场的变化,上海易居研究院指出,随着部分热点城市出现小阳春,5月楼市调控频频,房企和购房者的资金端均有收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单,南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。此外,住建部对苏州等4个房价涨幅过高的城市进行预警提示。部分热点城市的房地产一城一策呼之欲出。 

 

该机构认为,预计6月热点城市二手房交易量会继续环比下降。

 

新房方面的变化趋势较为类似。多家机构数据显示,热点城市在5月的新房成交量出现环比下降。其原因主要在于限价政策延缓了项目入市进度,而购房者的情绪也受到调控的影响。

 

由于“小阳春”爽约,部分企业的销售业绩受到影响。其中,大中型房企在前5月的销售规模普遍增长,但增速明显放缓。部分企业甚至受到市场降温的“拖累”,业绩出现下滑。

 

比如,今年前5月,恒大销售金额约为2314.3亿元。而去年同期,恒大已经完成了超过2500亿元的销售规模。同样地,金茂前5月完成544.60亿元的销售规模,而去年同期为567.95亿元。

 

二线城市为土地交易热点

 

相比之下,土地市场的交易较为旺盛。

 

中原地产研究中心统计数据显示,截止5月30日,今年全国50大城市卖地金额高达1.51万亿,同比上涨幅度达到了8.5%。

 

这50大城市土地交易金额均超过百亿,其中卖地最多的杭州高达1129亿。武汉、天津、苏州、北京、上海、重庆、福州等城市卖地金额也超过了500亿。

 

从平均楼面价看,今年前5个月平均地价相比2018年同期上涨了12.4%。从区域上看,二线城市是本轮土地交易的热点区域。

 

分析人士认为,近期土地交易旺盛主要有两个原因。其一,经过多年去库存后,很多城市的库存规模偏小,企业普遍有补库存的愿望。其二,年初房企的授权拿地资金较为宽裕,从而更有支付能力。

 

上海易居研究院的一组数据显示,2019年5月,40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米,环比增长10.4%,已经连续3个月环比增幅为正;同比增长38%。

 

具体而言,一线城市土地交易量升价跌、二线城市和三线城市则量价齐升。但该机构也指出,三线城市的地价异动主要由于样本城市内部的结构性原因,而非普遍性的三线城市地价上涨。

 

该机构预计,二线城市土地成交面积及地价在“小阳春” 的余热下仍有小幅增大和上涨,但增速回落,涨幅收窄,预计后续上行乏力,下半年地市或将有所降温。 

 

同时,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚 改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。 

 

 

(编辑:黄锴)

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