平稳下的暗涌,房企突围之战 博鳌21世纪房地产论坛前瞻

内容提要:每个企业都有它的基本盘和主营业务,房企也无一例外。房企要把握节奏,踩准时机。在业务聚焦的同时,展望后势,还是需要寻找新的动能。如何才能实现低风险、有效应的多元化探索,这个命题却是值得每一个房地产行业人士关注。这个7月,博鳌21世纪房地产论坛第19届年会盛大开幕,在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题的观点交锋下,你或许可以找到答案。

文/地产知识局 局姐

2019年已然过半,又到了楼市和房企公布“半年考”答卷的时间。

这半年,调控“因城施策”。楼市掀起了三月的小阳春,然后马上冷静下来,回归了“稳房价稳地价稳预期”的主基调。

这半年,大房企的销售业绩还在稳健增长,而硬币的B面,是不少现金流紧张的房企,不得不转卖项目,断臂求生,甚至,直接破产关门。

那么,在这努力“平稳”的半年里,楼市形势逐步发生着怎样的细微改变?别人家的房企是如何突围的?下半年,又会有什么聚焦的新方向?

上图:2018年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会现?。ㄗ槲嶙柿贤迹?/p>

前所未有的“平稳半年”

这半年,房地产调控的复杂程度是空前的。

从1月份开始,中央反复重申坚持房住不炒,要防止楼市大起大落。房地产调控“因城施策”加速,各个城市政策再也没有整齐划一的放松和收紧,开始进入百花齐放的灵活分化阶段。

从大的方面来看,一季度,整体政策对市场乐观预期有所推动。有的城市利率上浮的水平有所下降、有的城市调整了限价及摇号等政策、也有很多城市,加强了人才引进力度,以保障购房的需求。

然而,3月小阳春一冒头,政策马上偏向了紧缩。

在这一轮小阳春里独占鳌头的,市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策,成为阶段调控风向标。

同时,全国部分城市利率上浮水平止降回升,合肥、苏州、东莞等地基于地市升温也及时收紧了土拍政策。

但这不是市场的全貌,也有不少城市还在放松的路上。广东珠海逐步放松限购,南京高淳区放松限购,湖北的四线小城恩施,甚至发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,直指房地产“不准降价”。

分化到区一级的精细施策带来了数量空前的调控。半年以来,地产调控发布了251次,平均每一天出台都要出台一条以上的房地产新政。中原地产研究中心统计显示,相比2018年上半年房地产调控192次,刚刚过去的这半年,调控同比上涨了31%。

哪座城市房价冒头,马上就会“挨板子”,哪座城市楼市萎靡,马上就会迎来刺激。这样高频的调控,带来的,是前所未有的,房价平稳的半年。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2019年上半年百城均价累计上涨1.45%,较去年同期收窄1.19个百分点。

而成交面积不增反降。2019年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米,同比下降了1.9%。

平静之下房企江湖的暗涌

平稳的湖面之下,是逐渐收紧的行业融资,和各家房企的暗涌不断。

克而瑞研究中心公布的数据显示,这半年,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,业绩微增4%,增速较去年明显放缓。

排在前面的,基本都是老面孔。排名靠前的有碧桂园、万科、恒大,TOP30房企集中度还在上升中。

除了站在行业前列的“巨头”们,整个地产行业都不是那么好过。时间过半,有百分之六十的房企,还没有完成过半的销售目标。

从公布销售目标的39家房企来看,今年目标增长率不到20%,较2018年降低了24.8个百分点。但即便调低目标,上半年目标完成率超50%的也仅14家。

当然,房企业内素有上下半年业绩“四六开”之说,要求上半年完成50%的业绩,略显勉强。但事实上,很多龙头房企连40%的完成率都没有达到,有的房企则是不到三成的完成率。

这就有点过分了。上市房企尚且如此,更多的房企,在短暂的小阳春过后,又陷入了“借不到钱”和“卖不出房”的生死线。

上图:2018年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会现?。ㄗ槲嶙柿贤迹?/p>

一年前,宁波首富许下豪言,名下的集团要在2020年实现销售收入超千亿,利税超百亿。一年后的2019年6月底,该集团因流动性?;岩曰?,走上破产之路。

这不是今年上半年第一家非正常死亡的房企,但却是最大的一家。

此外,今年上半年,十几家房企接连被交易所质询,基本都是近年来快速扩张的企业,这些房企在账务处理上出现了许多疑点,最终,都指向销售放缓、利润下滑等导致的资金周转困难。

市场要“稳”,增量少了,想要在相对固定的市场中保住自己的蛋糕就已经很艰辛了,还想要分一杯更大的羹,难上加难。

别人家的房企,都是怎么突围的?

听听大佬们怎么说?

无论如何,2019年已经过了一半了。接下来的半年,至关重要。

这半年,楼市将出现怎样的变化?未来,又有什么新的聚焦方向,值得每一个房地产行业人士关注,发现隐藏的生存、发展之道?

别人家的房企是怎么突围的?业界大佬们会怎么说呢?7月26日-29日,你或许能找到答案。

这三天,在海南三亚召开的博鳌·21世纪房地产论坛上,众多行业大佬们即将以“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题,展开一场坦诚的沟通和观点交锋。愿你也来。

(21博鳌编辑:G.Q.P      电邮:im@21jingji.com)
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